Można powiedzieć, że grudniowe zmiany, zaanonsowane przez kanclerza skarbu UK, George’a Osborne’a, są prawdziwym świątecznym prezentem dla prawie wszystkich, którzy w chwili obecnej już kupują lub dopiero mają zamiar nabyć nieruchomość. Od teraz, reguły naliczania podatku od zakupu czyli stamp duty będą bardziej elastyczne i przyjazne kupującym, a same opłaty ulegną zmniejszeniu. Czy w tej sytuacji jest jednak ukryty haczyk?

Stamp duty – co to jest?

Stamp duty (pełna nazwa Stamp Duty Land Tax) to opłata skarbowa, podatek naliczany przy zakupie m.in. domu lub mieszkania. Jego wielkość zależy od ceny zakupu nieruchomości i jest on płacony obowiązkowo, bez względu na przeznaczenie danej nieruchomości (czyli niezależnie od tego, czy kupujący urządzi w niej swój dom czy też przeznaczy na wynajem).

Do tej pory wysokość podatku była ustalona w sposób następujący:

0% w przypadku domów i mieszkań o wartości 0 - £125,000,
1% płacone w przypadku nieruchomości o cenie £125,000 - £250,000,
3% gdy wartość nieruchomości była w przedziale £250,000 - £500,000 oraz
4% jeśli cena zakupu przekraczała £500,000.

Krytykowany system

Powyższy sposób naliczania stamp duty od dawna spotykał się z krytyką kupujących i osób związanych z rynkiem nieruchomości w UK. Dlaczego? Dla zobrazowania problemu weźmy nieruchomość o cenie £250,000 – stamp duty w tym przypadku to dokładnie £2,500. Wystarczy jednak, że obiekt będzie o tysiąc funtów droższy (£251,000) i trzeba za niego zapłacić 3% podatku czyli £7,530. Jeden tysiąc różnicy w cenie generuje ponad pięć tysięcy funtów więcej w podatku do zapłacenia.

Ze względu na duże skoki między pułapami, które wcześniej zostały ustawione dla stamp duty, nagminnie dochodziło do sytuacji, kiedy to sprzedający musieli obniżać cenę domów lub mieszkań, czasami znacznie poniżej ich wartości, aby zmieścić się w granicach tańszego podatku i przyciągnąć nań kupców.

Zmiany w stamp duty

Reforma stamp duty została ogłoszona przez Osborne’a w środę, 3 grudnia i zaczęła obowiązywać niemal natychmiast, bo od czwartku, 4 grudnia.

Najważniejsza różnica w nowym sposobie naliczania stamp duty: 98% kupujących domy i mieszkania zapłaci mniejszy podatek. Stanie się tak dzięki zastosowaniu bardziej progresywnego rozwiązania, podobnego do progów podatkowych i naliczania podatku dochodowego w UK.

Zanim wytłumaczymy dokładnie, na czym polega reforma, spójrzmy na obowiązujące od 4 grudnia stawki/progi stamp duty: do £125,000 – 0% podatku, do £250,000 – 2% podatku, do £925,000 – 5% podatku, do £1.5 mln – 10% podatku i 12% powyżej £1.5mln.

Zamiast płacić jedną kwotę podatku na podstawie całości ceny zakupu – kupujący uiszczą opłatę wyliczoną na podstawie progów. Dla przykładu, gdy nabywca chce zakupić nieruchomość za £180,000, to pierwsze £125,000 ceny będzie wolne od podatku. Opodatkowana zostanie reszta ceny czyli £55,000 (różnica między ceną główną 180,000 a kwotą £125,000 z zerowym oprocentowaniem), na poziomie progu stamp duty 2%. Podatek wyniesie zatem £1100 czyli o £700 mniej niż przed zmianami, gdyż przed reformą trzeba byłoby zapłacić stamp duty w wysokości £1800.

Skalę oszczędności na opłacie skarbowej doskonale widać w przypadku nieruchomości, które wcześniej objęte były 3% podatkiem. Prześledźmy na kolejnym przykładzie:

Gdy mamy dom o wartości £300,000, pierwsze £125,000 ceny jest wolne od podatku, kolejne £125,000 opodatkowane na wysokości 2% (£2,500), a od ostatnich £50,000 kwoty do zapłacenia mamy 5% (również £2,500). W sumie daje to nam £5000 podczas, gdy stary system kazałby nam zapłacić aż £9000.

Więcej porównań można zobaczyć na przygotowanej przez HM Treasury grafice:

Pomocny w wyliczeniu kwoty do uiszczenia w ramach podatku stamp duty może okazać się kalkulator HMRC, dostępny na stronie:
http://www.hmrc.gov.uk/tools/sdlt/land-and-property.htm

Elastyczne progi a zakup nieruchomości w Bedford

Według danych opublikowanych przez Rightmove, średnia cena domu w Bedford wynosi £198,675 i jest to kwota niższa niż w Elstow (£212,847), Biddenham (£319,638) i w Clapham (£209,878). Najmniej wydamy na dom typu terraced – średnio £170,968, nieco więcej na semi-detached £211,904. Mieszkania kupimy średnio za £122,804. Te ceny są aż o 6% wyższe w porównaniu do roku ubiegłego.

Zmiany w stamp duty oznaczają, że zamiast średniej kwoty £1986, kupujący lokum w Bedford zapłacą teraz około £1473 w ramach opłaty skarbowej.

Kto zyskuje, kto traci?

Na wprowadzeniu zmian w stamp duty skorzystają przede wszystkim ci, którzy zamierzają kupić nieruchomość o wartości do £937,000. Każdy zakup powyżej tej kwoty będzie skutkował zapłaceniem większego niż do tej pory podatku.

Ze zmian powinni być także zadowoleni tzw. first time buyers czyli osoby, które po raz pierwszy chcą stać się właścicielami domu czy mieszkania.

Agenci nieruchomości przestrzegają jednak przed podwyżkami cen nieruchomości. W ciągu zaledwie kilku dni od ogłoszenia nowych regulacji, agencje nieruchomości odnotowują zwiększone zainteresowanie kupnem domów i mieszkań. Niektórzy kupcy, zachęceni oszczędnościami wynikającymi z nowych rat stamp duty, deklarują wyłożenie większych środków finansowych na zakup. A popyt plus większe fundusze na rynku mogą zaowocować droższymi nieruchomościami. Sprzedający również zacierają ręce – dla nich zmiany w stamp duty oznaczają koniec zaniżania cen w imię mniejszego podatku dla kupującego.

Czas pokaże, czy nowe progi stamp duty są trafnym wyjściem. Nie sposób nie odnieść jednak wrażenia, że obniżenie podatku przy zakupie domów i mieszkań, tak optymistycznie witane przez większość, które może wkrótce spowodować podwyższenie cen nieruchomości na rynku – jest rozwiązaniem przypominającym zaklęte koło i skrojonym na miarę zbliżających się wyborów parlamentarnych.